Долевое строительство. О чем спорят? Чем полезна медиация? Часть 2
Поделиться
«А у вас потолки низкие»
Одна из распространенных ситуаций – дольщик затягивает с платежами, застройщик тут же идет в суд, чтобы взыскать задолженность. В ответ, дольщик начинает предъявлять застройщику претензии: или устраняйте недостатки, или уменьшайте стоимость. Если недостатки небольшие, в суде такие споры часто решаются не в пользу дольщика, а если дефекты значительные, их устранение может обойтись застройщику очень дорого.
В медиации возможны гибкие решения. У меня был такой спор. Дольщик не оплатилпоследний платеж – 20 000 рублей. Застройщик обратился в суд с просьбой принять меры по обеспечению иска: наложить арест на имущество должника, на покупаемую квартиру, на квартиру, находящуюся в собственности покупателя, плюс взыскать помимо долга еще и расходы по госпошлине – 1000 рублей. Гражданин, в свою очередь, обратился с встречным иском к застройщику в связи с тем, что на стадии заключения договора на покупку квартиры, высота потолков была заявлена 3,40м, а по факту составила 2,90 м, также отсутствовало железобетонное перекрытие этажа, вместо этого был подвесной потолок без надлежащего утепления, отсутствовала электропроводка и пр.
После предварительного судебного заседания, стороны решили обратиться к медиатору. Формат медиации определяют сами стороны, кто участвует, а кто нет. Медиатор может также привлечь в переговоры необходимых специалистов. Мы встретились в спорной квартире. Жилец пригласил знакомого инженера-строителя, со стороны застройщика также присутствовал инженер и замдиректора. Я пригласил представителя проектной организации.
Квартира находилась на мансардном этаже и была свободной планировки. В ходе дискуссии застройщик предлагал дольщику неплохие варианты – другую квартиру в соседнем доме, даже большей площади, но тот упорно стоял на уменьшении стоимости. Было очевидно, что человек не хочет озвучивать мотивы своей позиции прилюдно.
За позицией всегда стоит более важное по – значимости – истинный интерес. Поэтому медиатору важно выяснить данные интересы и работать именно с ними. Я провел с дольщиком индивидуальную беседу – это одна из техник медиаторов. Оказалось, что он всегда мечтал именно о мансарде с окнами.
– Мне нравится шум дождя, и я хочу его слышать. У творческих людей свои слабости, – сказал он.
Кроме того, он рассказал, что не может уплатить сейчас весь взнос, потому что никак не продаст свою бывшую квартиру из-за летнего периода. Поэтому и решил потянуть время, сославшись на недостатки. Когда мы выяснили реальные интересы и мотивы, все вопросы были сняты: покупатель отказался от исковых требований в полном объёме, а продавец дал отсрочку погашения долга еще на 8 месяцев. В медиативном соглашении стороны также договорились о вывозе строительного мусора после снятия подвесного потолка и предоставлении дополнительного утеплителя за счёт застройщика. Понадобилось две сессии по 1,5 часа. Более того, после медиации дольщик пригласил представителей застройщика отметить мирное разрешение ситуации. Условие соглашения было исполнено в срок.Вотличие от судебных решений, в 90% случаях стороны добровольно исполняют достигнутые в медиации договоренности, потому что сами их установили.
Если бы они непреклонно стояли на своих позициях, то попали бы в замкнутый круг: дольщик не смог бы оплатить задолженность, так как не мог бы продать старую квартиру из-за судебного ограничения, застройщик не получил бы сумму долга по той же причине.
«Окна установлены криво, рамы шатаются»
Медиация хорошо зарекомендовала себя в спорах,связанных с улучшением качества объекта. В одном из домов дольщики были недовольны, что окна установлены криво, плохо открываются, балконные рамы при сильном ветре шатаются. Товарищество собственников направило застройщику претензию. В течение двух лет стороны обменивались письмами, были выездные комиссии, но все оставалось на месте, пока один из жильцов не обратился с иском в суд.
Для суда нужно собрать очень много документов, провести ряд экспертиз, доказывающих дефекты, даже если их наличие и не оспаривается. Если дольщики не докажут вину заказчика, дело будет проиграно, а расходы не возмещены. Поняв это на предварительном судебном заседании, один из жителей дома решил обратиться к медиатору.
Вторая сторона спора – организация-застройщик, также согласилась на проведение переговоров. Ведь застройщик тоже рискует в суде: помимо устранения недостатков, ему придется еще уплатить неустойку и штраф, если докажут его вину.
Я предложил провести медиацию непосредственно в квартире жильца и пригласить любых специалистов – по одному с каждой стороны и независимого эксперта по своему усмотрению, а также поставщика окон, представителя подрядчика и председателя товарищества собственников. Все согласились, с данным форматом переговоров. Юристов решили привлечь лишь при необходимости составления документов.
В таких спорах решающее значение имеют объективные доказательства, которые подтверждают объем, существенность и стоимость устранения недостатков.Получить их можно от эксперта или от того, кому доверяют стороны. При этом, проведение экспертиз чаще всего не требуется вовсе. Главное – согласие обоих сторон по спорным моментам.
На месте мы выявили, что поставщики окон действительно некачественно выполнили работу по установке, что былоконструктивное упущение по балконному остеклению, которое требовало исправления. Все обсудили, определи, кто и что делает, в какие сроки, что и было закреплено медиативным соглашением, которое суд утвердил в качестве мирового.
Юристы в данном случае не понадобились совсем. Хотя я стараюсь максимально привлекать юристов для работы по подготовке к медиации и затем для оформления сложных соглашений.
Толковые юристы – лучшие помощники медиатора, поскольку понимают ценность достигнутого соглашения самими сторонами. Для меня ценность юриста не в его победах в суде, а то, что их клиент благодаря им не окажется там.
Двухлетний конфликт стороны решили за 2 часа. Поставщик заменил часть окон в доме и внес конструктивное изменение в балконные рамы, добавив в качестве усиления подоконники и дополнительные крепления. Такие же улучшения были проведены на всех домах этой серии.
«Я заблокировал вам канализацию»
Часто решению конфликтов мешают межличностные отношения: люди из-за накопленных обид не слышат друг друга, и медиатор здесь выступает посредником, который помогает снять этот негатив.
Бывают и курьезные споры в области долевого строительства между соседями. Купил Иванов часть дома на втором этаже и вместе с ней неразрешенную ситуацию с долевым строительством участка наружной канализации, построенной за счет соседей, живущих внизу по улице.
Предыдущий хозяин самовольно, без их разрешения подключился к сети и довел ситуацию до конфликта, который длился три года. В него были втянуты исполком, водоканал, милиция, прокуратура. Новый хозяин не собирался отвечать за долги старого, и конфликт только нарастал. Дошло до того, что один их соседей заблокировал канализационную трубу от дома Иванова на входе в приемный колодец и заварил люк. Представляете, что было бы, когда труба переполнилась бы?! Соседи направили уведомление о намерении заблокировать трубу в исполком, водоканал, милицию и Иванову.
Хорошо, что они одновременно обратились к медиатору – от отчаяния, особо не веря, что этот трехлетний спор можно как-то разрешить. К моменту обращения труба уже была заблокирована трое суток. Для опытного медиатора данный спор не является очень сложным, а для правового разрешения в суде подобный спор довольно не простой, поскольку все договоренности между соседями были устными. Ну и вопросы дальнейшего взаимодействия между соседями суд вряд ли будет учитывать. В медиации спор решили за 1,5 часа.
Поскольку конфликт перешел в межличностную плоскость, я предложил новому хозяину прислать вместо себя не втянутого в конфликт представителя, при этом, договорились, что он в момент проведения медиации будет постоянно на связи.
Я попросил его выслушать по телефону позицию соседей. Соседи рассказали, сколько сил им пришлось приложить, чтобы построить эту сеть, как 70 метров им пришлось копать ее вручную, а бывший хозяин дома Иванова не копал, обещал им компенсировать 1/3 затрат, но не заплатил, зато благодаря этой центральной канализации смог дороже продать свой дом. Дом стал стоить дороже благодаря их средствам и силам. Им было обидно, что новый хозяин не выслушал их, а сразу попытался надавить на соседей административным ресурсом.
После этого рассказа представитель Иванова вышел в коридор переговорить, вернулся через 15 минут и произнес три короткие фразы: «Сколько? Когда? И на каких условиях?»
Медиативное соглашение стороны заключили на следующий день. Новый владелец оплатил заявленную сумму, а соседи в этот же день разблокировали трубу и провели гидромеханическую очистку канализации.
Очень часто для разрешения подобных споров нужно дать возможность сторонам просто спокойно выслушать друг друга. Мне нравится, когда стороны выходят из медиации с уверенностью, что из любой ситуации они смогут теперь найти выход. Что конфликт – это не всегда о том, что плохо.
Я часто акцентирую внимание будущих медиаторов на том, что их задача не заключение соглашения, хотя это также важно, а изменение взгляда на ситуацию участников конфликта и, как следствие, улучшение их качества жизни. Не важно, что на бумаге – важно, что в головах.
Стороны должны сами принять решение и тогда это решение будет исполнено не зависимо от того, есть оно на бумаге или нет.У меня часто стороны исполняют договоренности еще до подписания соглашения и это тот результат, который и должен быть достигнут в медиации.
Медиация – уникальный метод разрешения конфликтов, позволяющий участникам спора взять ответственность за конечный результат на себя, совершенствоваться и корректировать свое будущее.
СПРАВКА
Медиативное соглашение — добровольный документ. На его основе может заключается мировое соглашение в суде (в рамках искового заявления), которое может быть принудительно исполненным.
Медиативная сессия (одна встреча) стоит в среднем 150-300 белорусских рублей. Расходы делят между собой обе стороны конфликта.