Что бы Вы хотели найти?

Долевое строительство. О чем спорят? Чем полезна медиация? Часть 1

Николай Хотянович
Николай Хотянович

Медиатор (г. Гродно, Беларусь), тренер медиаторов Центра медиации и переговоров (Минск, Беларусь), инженер-строитель

  • 1
Поделиться

Участники долевого строительства– граждане и/или юридические лица, денежные средства которых привлечены для долевого строительства комплекса (здания) и у которых в связи с этим возникают права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество…

Медиация – переговоры сторон с участием медиатора в целях урегулирования спора (споров) сторон путем выработки ими взаимоприемлемого соглашения.

Тот, кто решил построить квартиру или дом, а может, и купить недвижимость, которая находится в долевом владении, сталкивается с рядом моментов, которые следует учитывать. Спорные ситуации могут возникнуть на любом этапе долевого строительства или после приобретения прав на данный объект недвижимости. Получив желаемый объект, начинается этап его оценки на предмет соответствия и качества. И тут выясняется: площадь не соответствует, высота потолков ниже заявленных, окна еле держатся в проемах, претензии соседей и т.п. Как правило, люди сначала идут к застройщику, в исполком, а потом в суд. И начинается затяжной и дорогостоящий процесс выяснения отношений.

Мало кто знает, но сегодня такие конфликты можно разрешить более экономичным, а главное эффективным способом – с помощью медиатора. Это специалисты по разрешению споров, которые проходят специальное обучение и получают свидетельство Министерства юстиции Республики Беларусь.

 

Чем медиация отличается от суда и почему помогает людям договориться, рассмотрим на конкретных примерах из практики.

Простым языком, медиация – это процесс разрешения спора непосредственно спорящими сторонами при содействии посредника – медиатора. Основная задача посредника создать условия, при которых такое разрешение спора станет возможно. Медиация позволяет сторонам конфликта услышать интересы друг друга и положить их в основу принимаемых решений. В этом и есть основное отличие медиации от суда. Судебная медиация требует урегулирования конфликта хотя бы на уровне позиций, а не на уровне лежащих в его основе интересов.

 

«В медиации, в первую очередь, решаем задачи, а не проблемы»

Светлана подала иск о компенсации части затраченных ею средств на ремонт помещений, находящихся в общей долевой собственности в двухкомнатной квартире. Вторая комната досталась по дарственной Виктору, который не проживал в данной комнате, а сдавал ее. Светлана поговорила с Виктором о необходимости произвести ремонт, так как ей было стыдно даже пригласить кого-то в гости. Она считала, что свою жизнь она не может устроить, в том числе по этой причине. Виктор устно дал добро и пропал на год.

Когда ремонт был окончен, Светлана встретила Виктора, который отказался наотрез компенсировать половину затрат на ремонт. Дело оказалось в суде, а затем, по рекомендации адвоката Виктора, в медиации. В медиации стороны выяснили, что Светлана всю жизнь мечтала, чтобы у нее было отдельное жилье. По причине сменявшихся собственников она не могла произвести ремонт в общих помещениях, которые находились в ужасном состоянии.

Интерес Виктора был только в комнате, которую он и дальше собирался сдавать. В суде, при любом решении стороны не достигли бы своих интересов, так как компенсация не изменила бы ни чего в жизни Светланы, а Виктор без разрешения Светланы не смог бы сдавать свою комнату. Стороны нашли решение сами. Светлана оформила кредит на покупку комнаты Виктора, а за эти деньги Виктор не спеша подобрал комнату даже большей площади, в квартире с нормальным ремонтом. Через 6 месяцев Светлана пришла ко мне и поблагодарила еще раз за тот стимул, который она получила в медиации и за то, что теперь она счастлива и не одна.

Медиаторы запускают механизм конструктивного диалога, и это тот волшебный инструмент, с помощью которого спорящие сами находят правильное решение. Очень часто стороны внутренне готовы к разрешению, но не могут в силу амбиций сделать первый шаг, боятся потерять лицо, признать вину, и т.п., поэтому участие третьего лица, не втянутого в конфликт, позволяет пройти эти неприятные моменты и разрешить ситуацию. Разбор конфликта я часто практикую прямо на объекте, например, на стройплощадке, в «спорном» доме или квартире, приглашая туда всех, кто мог бы помочь в решении. На месте смотрим – обсуждаем – и сторонам проще принимать решение. Это очень эффективно.

К самым распространенным причинам возникновения споров, которые рассматриваются в медиации чаще всего, относятся:

– Несвоевременная сдача объекта, нарушение оговоренных сроков ввода в эксплуатацию.

– Одностороннее изменение стоимости объекта, увеличение цены на объект недвижимости в течении периода строительства.

– Качество работ.

– Уклонение застройщика от передачи квартиры или документов.

– Изменение и расторжение договора, односторонний отказ от исполнения договора.

– Несвоевременное финансирование.

– Расхождение или несоответствие заявленных и фактических характеристик (несоответствие характеристик объекта условиям договора).

-Несоответствие объекта требованиям техническим регламентам, проектной документации, а также иным требованиям, предъявляемым к такого рода объектам, которые являются неустранимыми или которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, или проявляются вновь после их устранения. Указанные нарушения по качеству недвижимости устанавливаются строительно-технической экспертизой в совокупности с иными доказательствами предоставленными сторонами, например заключение СЭС о несоответствии жилого помещения санитарным, противопожарным нормам и т.д.

Иногда, существующие нарушения требований ведут к тому, что их устранение по цене сопоставимо с ценой самого объекта. Также устранение дефектов объекта может повлечь отселение и т.д. Заинтересованные лица при обнаружении существенных нарушений могут потребовать от застройщика устранить выявленные недостатки, а могут потребовать расторжения договора с возвратом, помимо внесенных денежных средств, неустойки, морального вреда и причиненных убытков. Поэтому медиация очень выгодна, в первую очередь, именно застройщику.

В медиации нельзя разрешить споры, связанные с признанием права собственности на объект или часть объекта долевого строительства, что возможно только в судебном порядке. Данная категория споров является сферой рассмотрения суда. Поэтому для признания права собственности на объект долевого строительства лучше обращаться в суд, а вот возмещение убытков, понесенных сторонами за задержки с вступлением в право владения недвижимостью – это поле для медиации.

Споры, связанные с несвоевременной сдачей, как правило, споры об уплате неустойки и/или убытков. Отношения между сторонами, в первую очередь, регулируются самим договором и нормами гражданского законодательства. Но они не могут учитывать в полной мере потребности каждой стороны.

Медиация позволяет услышать сторонам их интересы и ставит их в основу принимаемых решений. Вы вложили деньги для приобретения жилья и в результате неисполнения обязательств застройщика не можете ни приобрести жилье на вторичном рынке, ни заключить договор долевого строительства с другим застройщиком, платите кредит и к тому же вам приходится арендовать помещение по причине несвоевременной сдачи объекта по вине застройщика….

В данном случае разрешение спора возможно при компенсации (разумной) убытков. Здесь мало интересного и спор скорее технический. Мне же интересно участвовать именно в настоящих спорах, где медиатор должен поработать, и не просто помочь сторонам разрешить ситуацию, но и снять все предпосылки для возникновения подобных ситуаций в будущем. По выходу из медиации стороны должны научиться решать проблемы самостоятельно и учитывать интересы окружающих.

Не важно, какой спор – семейный, коммерческий, потребительский или о возмещении убытков. Моя цель – дать сторонам инструменты, которые улучшат им жизнь. Я в медиации мало говорю о медиации, но много говорю о том, что она может дать сторонам.

 

Продолжение читайте в следующей статье Блога.

Тема:
Николай Хотянович
Николай Хотянович

Медиатор (г. Гродно, Беларусь), тренер медиаторов Центра медиации и переговоров (Минск, Беларусь), инженер-строитель

  • 1